Инвестицията в недвижим имот винаги е била една от най-атрактивните сделки, които можем да направим. 

Когато решите да купувате имот е много важно преди да го направите да си отговорите на въпроса с каква цел го правите? Жилище, краткосрочна инвестиция с цел продажба, дългосрочна такава инвестиция, офис, склад или с цел допълнителен доход под формата на наем. 

Инвестицията в основно жилище е приоритетна цел за много хора. В този случай няма как да се  предполагат данъчни облаги, защото се харчат пари, вместо да се получават. Но, когато продадете един имот с цел да го замените с друг такъв реализирате сделка, за която ще погледнем законът какво казва. 

Основният закон, който разглежда какви данъци дължим като физическо лице е Законът за данък върху доходите на физическите лица. В него изрично е упоменато, че се дължи данък върху всеки доход, който реализираме в рамките на календарната година. Но, за основно жилище не е така. Законодателят е разграничил покупко-продажбата на имот, който използваме като основно жилище от други такива с цел допълнителна изгода. Основното жилище обикновено се притежава по-дълго от „нежилищното“. Разграничението от това дали се дължи данък от продажбата или не е постигнато точно в срока, в който притежавате имота.

В раздел „Необлагаеми доходи“ са добавени точно такъв тип реализирани доходи. Доходи, за които не се дължи данък когато се реализират. Законът ни дава право да закупим един имот, който да продадем след три години без да дължим данък или да закупим до два недвижими имота, ако между датата на придобиването и датата на продажбата се изминали повече от пет години (както и селскостопански, и горски имоти независимо от броят им). Ако се случи така, че  не изпълните едно от двете условия, данък доход ще бъде дължим. 

Данъкът е десет процента и ще се изчисли на базата разликата между продажната и покупната цена намалена с десет процента признати разходи. Същият се декларира с годишна декларация към НАП. 

Съвсем по друг начин ще изглеждат нещата, ако закупите имота като фирма. Данък печалба винаги ще бъде дължим, независимо от срока, в който притежавате имота.

Винаги купувайте имот като физическо лице, освен ако не притежавате фирма, която ще инвестира дългосрочно в бизнеса си с имот под формата на офис, склад, ателие или подобни.

Този начин Ви дава най-много варианти за да спестите бъдещи данъци. 

Купувате имот без да продавате друг такъв с цел приходи от наем. Купете го отново като физическо лице. Ако не Ви потръгне с наемите след време, прочетете отново горните опции за да спестите данък при продажбата на имота. 

Доходът от наем е облагаем такъв и ще дължите данък десет процента от наема, но имате опцията да го продадете без данък. 

За по-гъвкавите наемодатели с фирма мога да предложа следното:

Отдайте имота под наем от Вас към дружеството, което управлявате. Задължително на цена близка до реалната пазарна и го преотдайте под наем на крайния наемател. 

Ето Ви реална изгода – Вие ще дължите данък доход като наемодател, така или иначе. Ще Ви се плати наема с удържан данък от платеца (дружеството). Вие само трябва да го декларирате като доход с декларация. Дружеството от своя страна ще намали дължимия данък печалба с платения наем, който се признава за разход. Двата данъка, доход и печалба са еднакви като ставка – десет процента (Изключвам нормативните разходи за по-прости сметки). Но, по този начин ще се възползвате и от допълнителните разходи по поддръжка на имота (консумативи, ремонти, интернет и прочие), които няма как да признаете като физическо лице. Физическото лице няма право на разходи според българското законодателство, а само на нормативно признати такива в определени случаи. Фирмата обаче има право на тези разходи, защото са част от нейната основна дейност.   

По отношение на ддс-то и наема няма да изпадам в излишни подробности, само ще спомена следното – В случай, че имате регистрация по закона за данък върху добавената стойност, същият Ви позволява да не начислявате ддс когато го отдавате под наем на физическо лице, което не е търговец и за който той се явява основно жилище, но и няма да имате право на данъчен кредит за разходите (консумативи, ремонти). Ако наемателят е фирма регистрирана по ддс, ддс-то няма да има никакво значение и ще издавате фактура с ддс, но ще се възползвате от ддс-то на всички разходи по поддръжката на имота. Всичко е въпрос на планиране.

Ако решите да инвестирате дългосрочно във фирмен имот (офис, склад или др.) е по-добре да бъде закупен на дружеството, с което работите. Разходите за амортизация (изхабяване) и поддръжка, които ще можете да си признаете дългосрочно ще Ви донесат достатъчна изгода за да оправдаете покупката, дори и в последствие да го продадете с голяма печалба. По отношение на ддс-то и бъдещата продажба е хубаво да се знае, че имате опция продажба без ддс – за освободена доставка по смисъла на ддс е доставката на сгради или части от тях, които не са нови (въведена в експлоатация преди повече от пет години). 

За повече конкретни казуси по темата, както и за повече детайли е важно да се обърнете към Вашия счетоводител.